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大发3分快3计划 調控新招!長沙商品房限利6%至8% 業內稱執行很難 朱丹叫错陈立农

发布日期:2019年12月12日 3:00编辑:大发3分快3计划

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繼限價、限售、限貸之後↑,商品房市場又現「限利」調控政策△。12月11日▽☆⊿,長沙市發改委官網發佈《關於明確我市成本法監製商品住房價格構成有關事項的通知》(簡稱「通知」)♂┊△。通知提出加強商品住房價格管理∟∵π,明確價格成本由「成本+利潤+稅金」三部分組成♀▽◇,平均利潤率為6%至8%↑。該文件於今日開始執行π⊿♂。時隔多年後↑,「限利」政策重回房地產市場〇▽。對此♀⌒⊙,有業內人士認為⌒◇,是「房住不炒」下的「創新版本」;也有業內人士認為〇π,該政策將會面臨執行難☆∟。「限利」政策由限價房延伸至商品房通知明確﹡△,商品住房價格由成本加利潤、加稅金構成π?∴。其中商品房成本構成共包括8項┊⊙,分別是樓面地價、前期工程費、房屋建築安裝工程費、小區內公共基礎設施及附屬公共配套設施費、管理費用、銷售費用、財務費用、行政事業性收費和基金∴⌒π。而利潤指的是商品住房開發經營企業按規定計提的利潤〇。利潤提取應以前款成本構成中的1-4項之和為基數∴♂,平均利潤率為6%至8%□π﹡。通知要求∟,5類費用不得計入商品房價格⊿〇∴,包括住宅小區內經營性設施的建設費用⌒,開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建築安裝費用及應分攤的各種費用∴,各種與商品住房開發經營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用♀↑,各種賠償金、違約金、滯納金和罰款□∟,按規定已經減免及其他不應計入價格的費用?。事實上♂,早在2017年?∟,長沙就發佈過限利潤的政策♂∟◇。當時?,長沙市發改委在其官網發佈《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》∴,提出限價商品住房價格由成本加利潤、加稅金構成♀□△,平均利潤率為6%至8%↑。從政策內容來看♂〇⌒,如今的「限利」政策由之前的限價商品住房延伸到商品住房的範圍☆∴。業內人士分析認為﹡∴,長沙過去幾年供應的住宅土地以限價房為主♂?,長沙的限價房與北京的限競房性質差不多∴,同樣屬於商品房□⊿◇,並非政策保障房﹡。此次政策約束的範圍既包括限價房∵,也包含了其他類型的商品房↑。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為⊙♀,長沙對商品住房價格進行了清晰的管控♂♂♂,尤其明確了利潤率的範圍?┊,顯然是限制利潤的做法⌒┊∟。「既給房企留有一定的盈利空間∴♀⌒,也確保了房價的相對穩定π。」「限利」執行難落地⊿?房地產最早的「限利」政策出現在2012年⊙﹡π。當時陝西省提出∵π┊,在成本的基礎上♀⊿⊿,加上10%左右的合理利潤率π↑∴,得出房屋最後的售價?▽♀。超出價格區間的商品房將無法備案♂,也無法取得預售證◇□。來自中銀國際證券的數據顯示△◇∵,2019年1月-9月房地產板塊的總體凈利率為10.3%∵?。從數據看π⊿,此次長沙規定的利潤範圍不及這一標準⊙♂。中原地產首席分析師張大偉介紹?,也是在2012年π↑⌒,海南海口市發佈《海口市限價商品住房管理暫行辦法》?,明確限價商品住房的具體銷售價格△♂∟,應按項目用地土地出讓價格及開發成本、建築安裝成本、稅費和利潤(不得超過6%)等完全成本因素確定♂〇。同年⊙?,三亞市發佈《三亞市限價商品住房管理暫行辦法》∟,對限價商品房的建設模式、購房資格、監督管理等作出了明確規定⊙,並要求限價商品房的利潤不超過建設成本的6%⌒。對於「限利」政策時隔多年後重回房地產市場π⊙△,嚴躍進認為◇▽?,長沙從成本管控的角度設定利潤﹡,可以理解為是「房住不炒」下的「創新版本」┊▽﹡。這也是回歸工程項目的成本定價法⊿〇,對於一些科學管理的項目π,可以獲得更高的利潤△,而對於一些營銷等費用過高的企業來說♀┊∟,利潤自然也難以做高π♂▽。不過∴,張大偉認為⌒,對商品住宅限制利潤◇∟,執行將很難落地?⌒▽。「6%至8%的凈利潤不算低♀♀﹡,是按照項目計算□△,而不是按開發商的投資額計算◇↑┊。對比其他行業來說▽△,能保證6%至8%的利潤率已經不錯了⊙⌒。」他表示∴,這一政策對之前拿地的開發商影響會比較大⊿﹡,因為之前的土地成本較低∵〇,近幾年拿地的大部分房企△△∴,利潤已很難達到6%至8%⌒♀。張大偉稱⊿▽,長沙的「限利」調控政策☆,其利潤計算公式很難成立♂,因為各家企業成本不一樣♀⌒,比如建安成本就有不小的差距∴,資金成本也各不相同▽,這些都將導致價格的差距⌒﹡π。

本文來源:新京報 作者:袁秀麗

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